ローン特約に基づく契約の解除
マイホームを建てるために、土地を購入し、建物を建築する場合、土地購入代金、建物建築費用を全て自己資金で賄うことを前提として計画を立てる方は稀ではないかと思います。多くの方は、金融機関との間で住宅ローン契約を締結して、マイホームの費用に充て、その後、金融機関に対する返済を行っているのではないかと思います。そのため、マイホームを建てるに際して、住宅ローンの審査を通るか否かということは非常に重要な事柄であると言えます。
一方で、土地の売買契約、建物建築請負契約を締結した後、住宅ローンの申請を行い、審査が通らなかった場合、契約締結時に支払った手付金が戻って来なかったり、場合によっては契約の相手方から違約金の支払いを請求されたりする可能性もあります。そこで、予定していた住宅ローンの審査に通らなかった場合には、契約を無条件で解消することが出来るようにするため、契約書に住宅ローンの審査が通らなかった場合には契約を解除することが出来る旨を特約として規定しておくことがあり、いわゆるローン特約と呼ばれています。
ローン特約に基づく契約の解除に関する裁判例は数多くあり、たとえば、仲介業者が住宅ローン申請の窓口をしていて、住宅ローンの審査に通らなかった事実を顧客に告げなかったために、ローン特約に基づく解除権を行使することが出来なかった事案において、裁判所は、仲介業者に助言、指導義務があることを認め、これを怠ったことを認定しました（東京地裁平成２４年１１月７日判決）。
一方で、ローン特約を契約書に規定する以上、住宅ローンを申請する側は、指定されたローンの申込みを行い、住宅ローンの審査が通るように誠実に努力する義務があるとされています。そのため、たとえば、住宅ローンの申込みを行いはしたものの、資料の提出等、住宅ローンの審査を通すために必要な努力を怠った場合には、ローン特約に基づく解除権を行使することは権利の濫用であり、解除権の行使が認められない場合もあります。
このように、ローン特約が存在するために、消費者が一方的に保護されているというわけではありません。
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